Alta nos leilões reflete aumento da inadimplência e juros mais altos; especialistas orientam compradores sobre oportunidades e cuidados necessários
O mercado imobiliário brasileiro vive um movimento de expansão na oferta de imóveis em leilão. Segundo dados da Caixa Econômica Federal, maior financiadora habitual do país, já foram realizados mais de 60 leilões extrajudiciais em 2025, envolvendo mais de 35 imóveis em todo o território nacional — um aumento de quase 15% em relação ao mesmo período do ano anterior.
O aumento reflete o encarecimento do crédito imobiliário e as dificuldades de pagamento enfrentadas por muitas famílias. As taxas de financiamento habitacional do país nos principais bancos variam atualmente 11,29% e 13,50 + TR ao ano, com a Caixa oferecendo as condições mais competitivas.
De acordo com a plataforma de inteligência de mercado Auket, que monitora mais de 800 leiloeiro no país, o número de imóveis disponíveis para arremate cresceu 25% no primeiro semestre em 2025, somando 116,6 mil propriedades avaliadas em cerca de 70,7 bilhões. A maior concentração está no Sudeste (57,8 mil imóveis), seguido pelo Sul (21 mil) e Nordeste (18,5 mil).
Direito ao saldo sobejante
Mesmo diante da perda do imóvel, o mutuário pode ter direito a receber uma compensação financeira. Quando o bem é leiloado por valor superior ao da dívida, o excedente deve ser devolvido ao antigo proprietário — mecanismo como saldo sobejante.
“Mesmo que o mutuário esteja devendo e o banco leve o imóvel a leilão, ele tem direito à diferença entre o valor de arrematação e o total da dívida, incluindo encargos e custos do processos”, explica o advogado Amadeu Mendonça, especialista em negócios imobiliários.
Segundo ele, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) já reconheceu que é dever do credor informar e repassar esse valor. O mutuário pode requerer a restituição em até cinco anos após o leilão, com correção monetária e juros.
Um caso emblemático envolveu um casal de Pernambuco, cujo apartamento foi leiloado por R$285 mil, embora a dívida fosse de R$152 mil. A justiça determinou que a Caixa devolvesse R$132 mil de excedente, devidamente corrigidos.
Oportunidades e riscos
Para quem busca comprar imóveis em leilão, as oportunidades podem ser atrativas. A Caixa, por exemplo, oferece diferentes modelos, como 1° e 2° leilão, licitação aberta, venda online e venda direta.
Os valores costumam estar abaixo do preço de mercado, e há possibilidade de financiamento ou uso de consórcio imobiliário, modalidade que cresce no país, segundo a Associação Brasileira dos Arrematantes de Imóveis (Abraim).
No entanto, especialistas alertam para a necessidade de analisar o edital com atenção, verificando débitos de IPTU e condomínio e a situação do imóvel. “É no edital que estão as regras de pagamento , prazos e condições de arremate”, reforça Mendonça.
Em alguns casos, pode ser necessário acionar a Justiça para obter a posse do bem, caso o imóvel seja ocupado.
Leilão judicial x leilão extrajudicial
Os leilões judiciais são conduzidos pelo Poder Legislativos e costumam ocorrer em casos de dívidas de financiamento, condomínio ou tributos. Oferecem maior segurança jurídica, mas demoram mais.
Já os leilões extrajudiciais, comuns em contratos de alienação fiduciária, são mais ágeis e regulados pela Lei n° 9514/97, permitindo que o próprio credor consolide a propriedade e realize a venda.
Em ambos os casos, o comprador deve avaliar riscos, encargos e condições antes de dar o lance.
